TPI au Maroc : Ce qu’il faut savoir avant de vendre
- Omar El Alami
- 8 mai
- 4 min de lecture
Dernière mise à jour : il y a 5 jours
Qu’est-ce que la TPI au Maroc?
La TPI (Taxe sur le Profit Immobilier) est un impôt prélevé par l’État marocain lors de la vente d’un bien immobilier. Elle s’applique uniquement si le vendeur réalise une plus-value, c’est-à-dire un profit entre le prix de vente et le prix de revient du bien.
Cette taxe concerne aussi bien les résidents que les non-résidents et s’applique sur toutes les cessions, à l’exception de certains cas exonérés. Son objectif est d’encadrer fiscalement les gains immobiliers et d’éviter les spéculations abusives.
⌛Se situer dans la chronologie:
Avant la vente d'un bien immobilier, le vendeur doit faire une demande de quitus fiscale pour attester que le bien est affranchi de toute obligation fiscale.
Lors de la vente, le notaire s'assure de payer tous les droits, taxes et frais pour conclure la transaction.
➡️Après la vente, vient alors l'étape du paiement de l'impôt sur le profit, celle de la TPI.
«Cet article traite le volet post acquisition, si vous souhaitez également avoir des informations à propos du quitus fiscal, consultez l'article complet à ce sujet en cliquant ici, pour les frais de notaire veuillez cliquer ici».
Comment se calcule la TPI : Méthode et exemple chiffré
Définition de la plus-value immobilière
La plus-value imposable est obtenue comme suit:
Plus-value imposable = Prix de vente – Prix de revient réactualisé
Le prix de revient réactualisé inclut:
✅ Le prix d’achat;
✅ Les frais d’acquisition (notaire, enregistrement…);
✅ Les dépenses d’investissement (travaux, améliorations);
✅ Les intérêts bancaires liés au crédit immobilier.
«Le tout est multiplié par un coefficient de réévaluation officiel publié par le Ministère des Finances».
Le taux d’imposition applicable et la cotisation minimale
Taux d’imposition: 20% sur la plus-value nette.
Cotisation minimale: 3% du prix de vente, si le montant de la TPI calculée est inférieur.
Exemple pratique de calcul
📝Données :
Prix d’achat + frais + travaux + intérêts = 1.810.000 DH
Coefficient de réévaluation : 1,032
Prix de revient = 1.810.000 × 1,032 = 1.867.920 DH
Prix de vente = 2.000.000 DH
Plus-value = 2.000.000 – 1.867.920 = 132.080 DH
TPI = 20% × 132.080 = 26.416 DH
Cotisation minimale = 3% × 2.000.000 = 60.000 DH
➡️ Montant final à payer : 60.000 DH, car supérieur à la TPI calculée.
Quels sont les cas d’exonération?
Plusieurs situations permettent de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la TPI au Maroc;
✅ Vente de la résidence principale
Exonération si:
Le bien est occupé comme résidence principale pendant au moins 5 ans;
Le prix de vente est inférieur à 4 millions de dirhams.
«Si le prix dépasse ce seuil, la cotisation minimale de 3% s’applique uniquement sur la partie excédentaire».
✅ Logement social et terrains
Logement social : Exonération si résidence principale pendant 4 ans minimum, superficie entre 50 et 80 m², prix ≤ 250.000 DH hors TVA;
Terrains : exonérés à hauteur de 5 fois la superficie bâtie.
✅ Ventes entre proches
Ventes exonérées si elles ont lieu entre :
Ascendants ou descendants;
Époux;
Frères et sœurs;
Personne assurant la kafala et l’enfant pris en charge (avec décision judiciaire).
✅ Vente inférieure à 1 million de dirhams
Toute cession inférieure à 1 000 000 DH est exonérée de TPI, quelle que soit la nature du bien.
✅ Autres cas d’exonération
Apport de biens à une société ou OPCI;
Vente à des associations reconnues d’utilité publique.
«Louer le bien ou cesser de l’occuper plus d’un an avant la vente peut entraîner la perte de l’exonération».
Quels documents fournir pour le calcul de la TPI?
Voici les pièces à rassembler pour justifier les éléments de calcul:
Titre de propriété ou acte d’acquisition;
Justificatifs des frais d’acquisition (notaire, agence, enregistrement…);
Factures de travaux et améliorations;
Attestation bancaire des intérêts du crédit immobilier;
Certificat de résidence principale, CNIE, factures d’eau/électricité;
Contrat de vente ou compromis;
Justificatifs de lien familial (en cas de cession à un proche).
«Depuis 2023, il est également possible de demander un avis préalable à l’administration fiscale dans les 30 jours suivant le compromis de vente».
Délais et modalités de déclaration et de paiement de la TPI
Rôle du notaire et déclaration en ligne
La déclaration et le paiement de la TPI doivent avoir lieu dans les 30 jours suivant la date de vente
Ils peuvent être effectués :
✅ Par le vendeur lui-même auprès du service des impôts;
✅ Par le notaire, qui agit souvent comme collecteur;
✅ En ligne via le portail de la DGI.
Pour plus d'informations à propos du notaire et ses frais, consultez l'article complet à ce sujet en cliquant ici.
Conditions | Détails |
Délai | 30 jours après la vente |
Lieu de déclaration | Administration fiscale locale ou portail DGI |
Paiement | En même temps que la déclaration |
Collecteur | Généralement le notaire |
«Le respect du délai est essentiel pour éviter les pénalités de retard».
Points clés pour les investisseurs immobiliers
Vous revendez un bien mis en location? La TPI s’applique pleinement:
Aucune exonération possible (pas de statut de résidence principale);
Les travaux d’entretien et d’aménagement restent déductibles;
Vous pouvez optimiser le montant de la taxe via:
✅ La durée de détention du bien;
✅ Le choix du moment de revente;
✅ Une bonne valorisation des dépenses justifiables.
Dois-je faire appel à un conseiller fiscal immobilier?
Même si les règles de la TPI semblent claires, chaque situation est unique. Faire appel à un conseiller peut :
✅ Maximiser les frais déductibles;
✅ Vérifier votre éligibilité à une exonération;
✅ Rédiger un dossier solide en cas de contrôle fiscal;
✅ Éviter des erreurs coûteuses dans le calcul.
«C’est une sécurité autant qu’un levier d’optimisation fiscale».
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FAQ – Vos questions fréquentes sur la TPI
Puis-je bénéficier d’une exonération si j’ai occupé le bien moins de 5 ans?
Non, sauf s’il s’agit d’un logement social occupé pendant au moins 4 ans.
