Quitus fiscal au Maroc : Ce qu’il faut savoir pour vendre un bien immobilier ou en hériter en toute légalité
- Omar El Alami
- 7 mai
- 4 min de lecture
Dernière mise à jour : il y a 5 jours
Lors d’une vente immobilière ou d’une succession au Maroc, le quitus fiscal est un document indispensable. Délivré par l’administration fiscale, il certifie que le bien concerné ne fait l’objet d’aucune dette fiscale. Or, de nombreux vendeurs ou héritiers ignorent encore son importance. Sans ce document, la transaction ne peut aboutir.
Depuis la loi de finances 2024, ce document est obligatoire pour toute transaction immobilière. Il conditionne désormais la rédaction et l’enregistrement de tout acte de vente. Cette réforme a pour objectifs :
D’assurer la transparence et la sécurité juridique des ventes;
De protéger les acquéreurs contre d’éventuelles dettes fiscales;
De lutter contre la fraude fiscale dans l’immobilier;
De garantir que tous les impôts et taxes dus ont bien été réglés.
Dans cet article, découvrez dans quels cas le quitus fiscal est exigé au Maroc, comment le demander, quels documents fournir et comment éviter les erreurs les plus fréquentes.
Pourquoi le quitus fiscal est-il obligatoire?
Le quitus fiscal atteste que le propriétaire est à jour de ses obligations fiscales sur un bien donné. Il est exigé dans trois cas principaux :
La vente d’un bien: sans ce quitus, le notaire ne peut finaliser l’acte de vente.
La succession: il est requis pour transférer le bien au nom des héritiers.
Le départ définitif d'un expatrié: pour régularisation de situation.
«Il vise à garantir que le bien n’est grevé d’aucune dette fiscale (IR, TPI, taxes locale etc.)».
Quitus fiscal pour une vente immobilière
Quand et pourquoi demander un quitus fiscal ?
Avant de vendre un bien, le propriétaire doit démontrer qu’il a payé toutes les taxes et impôts relatifs à ce bien :
Impôt sur le revenu (IR) en cas de location;
Taxe d’habitation et taxe des services communaux;
Taxe sur les profits immobiliers (TPI);
Arriérés de taxe foncière éventuels.
«Le notaire exige le quitus fiscal avant de rédiger l’acte de vente. Sans ce document, aucune signature n’est possible».
Si vous êtes à la recherche d'informations à propos du notaire et ses frais, consultez l'article complet à ce sujet en cliquant ici.
Quels documents fournir?
Les pièces généralement requises incluent :
Demande adressée à la direction des impôts (voir image ci-dessus);
Titre foncier ou contrat d’acquisition;
Plan cadastral du bien;
Quittances des différentes taxes (foncière, habitation, services communaux);
Attestation des fournisseurs (eau, électricité);
Permis d’habiter (si applicable);
Copie de la CIN du vendeur;
Évaluation du prix de vente;
Déclarations fiscales antérieures (IR, revenus fonciers, TPI);
Pour les copropriétés : règlement et quitus de copropriété;
Certificat de propriété (ANCFC);
En cas d’activité commerciale: radiation du registre de commerce.
«Le notaire centralise l’ensemble de ces documents pour en assurer la conformité».
Quels sont les délais et coûts?
Le quitus fiscal est gratuit. Le délai de traitement varie de 15 jours à un mois, selon les régions. Il est donc conseillé de lancer la demande en amont du compromis.
Quitus fiscal pour une succession
À quoi sert-il dans ce cadre?
En cas de succession, les héritiers doivent prouver que le défunt n’avait aucune dette fiscale sur le bien transmis. Sans le quitus, le notaire ne pourra pas transférer la propriété du bien à leur nom.
Quels sont les documents à préparer?
Les pièces généralement demandées sont :
Copie de l’acte de décès;
Titre foncier du bien hérité;
CIN du défunt et des héritiers;
Certificat ou jugement d’hérédité;
Déclarations fiscales du défunt;
Quittances des taxes foncières et locales.
Un inventaire du patrimoine ou une évaluation du bien peut être exigé selon les cas.
Quel délai pour son obtention?
Prévoir un délai de 2 à 4 semaines. Il est préférable de déposer la demande dès l’ouverture du dossier de succession.
Spécial expatriés: quitus fiscal et départ définitif du Maroc
Les personnes quittant définitivement le territoire (notamment les expatriés) doivent obtenir un quitus fiscal pour régulariser leur situation avant départ. Les pièces à fournir varient selon le profil:
Salariés : attestations de salaire, solde de tout compte, contrat de location, carte de séjour etc.
Autres contribuables : déclaration annuelle, justificatifs de revenus, quittances, etc.
En cas de représentation, une procuration légalisée est indispensable.
«Une fois le quitus obtenu, il convient de demander un certificat de changement de résidence aux autorités».
Ou et comment faire sa demande de quitus fiscal?
Où déposer la demande ?
La demande s’effectue auprès du centre local ou régional des impôts compétent selon la situation géographique du bien. Elle peut être déposée par le propriétaire, un notaire ou un mandataire.
Quels sont les étapes à suivre?
Préparer l’ensemble des documents;
Joindre la Demande adressée à la direction des impôts;
Déposer l'ensemble au guichet concerné;
Répondre aux éventuelles demandes complémentaires;
Retirer le quitus une fois délivré.
«Certaines villes exigent un rendez-vous préalable. Pour l’instant, la procédure reste essentiellement physique, bien qu’une dématérialisation soit envisagée».
Conseils pour éviter les blocages
✅ Anticipez votre demande dès le début de votre projet;
✅ Conservez toutes vos quittances fiscales, même anciennes;
✅ Mandatez un professionnel pour éviter les allers-retours inutiles;
✅ Présentez un dossier complet et clair;
✅ En cas de dettes, demandez un échéancier ou une remise de pénalités.
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FAQ - Vos questions fréquentes sur le quitus fiscal
1. Le quitus fiscal est-il toujours requis?
Oui. Il est obligatoire pour vendre, hériter ou transférer un bien immobilier.
