Frais de notaire au Maroc : Combien prévoir vraiment lors d'un achat immobilier?
- Omar El Alami
- 5 mai
- 5 min de lecture
Dernière mise à jour : il y a 4 jours
Acheter un bien immobilier au Maroc, implique bien plus que le simple prix affiché sur l’annonce. Les frais de notaire, souvent mal compris ou sous-estimés, représentent une part importante du budget total à prévoir. À travers cet article, je vous explique tout ce que vous devez savoir pour anticiper ces frais, éviter les mauvaises surprises et avancer dans votre projet en toute sérénité.
Pourquoi les frais de notaire sont-ils incontournables ?
Lorsque vous achetez un appartement ou une maison, vous signez un acte officiel, et c’est le notaire qui est chargé d’en garantir la légalité. C’est un acteur neutre, nommé par l’État, qui s’assure que tout se passe dans les règles : identité des parties, conformité des documents, absence de litiges, sécurisation du transfert de propriété.
Ses services sont donc essentiels pour protéger aussi bien l’acheteur que le vendeur. Et bien entendu, ces services ont un coût, auxquels viennent s’ajouter des taxes et frais administratifs que le notaire collecte pour le compte de l’administration.
«Les services d'un notaire sont essentiels pour protéger aussi bien l’acheteur que le vendeur».
De quoi sont composés les frais de notaire ?
Les frais de notaire ne se limitent pas à sa rémunération. Voici les principaux éléments inclus dans le calcul :
✅ Droits d’enregistrement :
Taxe redevable à l’état pour l’acquisition d’un bien, 4% pour un bien construit et 5% pour un terrain nu.
✅ Droits de conservation foncière :
Droits d’inscription de la transaction auprès de la Conservation Foncière, 1,5%.
✅ Honoraires du notaire:
Service fourni par le notaire dans le cadre de la transaction, ces honoraires varient entre 0.5 à 1%.
✅ Taxe sur honoraires du notaire:
TVA appliquée sur les honoraires, 20%.
✅ Frais de timbre et d’actes divers :
Timbres, frais d’investigation et frais divers pouvant varier d’une transaction à l’autre et peuvent atteindre jusqu'a 0,5%.
«Ces frais représentent généralement entre 6% et 7% du prix de vente, parfois un peu plus selon les cas».
L'infographie suivante démontre leur répartition pour une acquisition à 1M DH.
📝Exemple concret pour mieux comprendre
Prenons l’exemple d’un bien acheté à 1M DH, le tableau suivant récapitule les différents frais émanant de l’intervention du notaire dans le cadre de l’achat de ce bien:
Frais | Infos | Montants |
Droits d’enregistrement | Taxe redevable à l’état pour l’acquisition d’un bien, 4% pour un bien construit et 5% pour un terrain nu. | 40.000 DH |
Droits de la Conservation Foncière | Droits d’inscription de la transaction auprès de la Conservation Foncière, 1,5%. | 15.000 DH |
Certificat de propriété et droits fixes | Droits d’obtention du certificat de propriété et droits fixes d’inscription de la transaction, payables auprès de la conservation foncière. | 200 DH |
Honoraires du notaire (hors taxes) | Service fourni par le notaire dans le cadre de la transaction, ces honoraires varient entre 0.5 à 1%. | 10.000 DH |
Taxe sur honoraires du notaire | TVA appliquée sur les honoraires, 20%. | 2.000 DH |
Frais de dossier divers | Timbres, frais d’investigation et frais divers pouvant varier d’une transaction à l’autre (peuvent atteindre jusqu'à 0.5%). | 1.500 DH |
Total | 6,8% | 68.700 DH |
«Total estimé: 68 700 DH, soit 6,8% du prix de vente d'un bien à 1M DH».
Qui paie les frais de notaire au Maroc ?
Au Maroc, c’est l’acquéreur qui paie la totalité des frais de notaire, sauf si les deux parties prévoient un autre accord dans le contrat. Le vendeur, quant à lui, supporte les frais liés à la levée d’hypothèque ou à la régularisation de certains documents.
Le rôle du notaire dans la transaction immobilière
Le notaire ne se contente pas de valider l’acte de vente. Il intervient à plusieurs niveaux pour garantir le bon déroulement de l’opération :
✅ Vérification juridique du bien : titres de propriété, hypothèques, litiges, etc.
✅ Rédaction de l’acte de vente en respectant selon lois en vigueur.
✅ Enregistrement du bien au nom de l’acheteur à la Conservation foncière.
✅ Versement des taxes et frais au Trésor public.
«Son rôle est fondamental pour sécuriser l’achat».
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Les frais d’enregistrement et de conservation foncière sont fixés par la loi. En revanche, les honoraires du notaire peuvent être discutés dans une certaine limite, surtout si le montant de la transaction est élevé ou si le dossier est simple à traiter. Rien ne vous empêche de demander un devis détaillé avant de vous engager.
Pourquoi bien anticiper ces frais est crucial ?
Un oubli ou une mauvaise estimation peut compromettre tout votre projet. Imaginez prévoir un budget de 1,5 million de dirhams pour un achat, et découvrir au dernier moment que 100 000 MAD supplémentaires sont nécessaires pour finaliser la transaction. Cela peut être un vrai frein.
Conseils pratiques pour anticiper et maîtriser les frais de notaire
Demandez une estimation dès le départ de votre recherche immobilière.
Ouvrez un compte bancaire dédié pour suivre les flux financiers.
Choisissez un notaire recommandé, expérimenté et inscris au Conseil National de l'Ordre des Notaires au Maroc.
Comparez les offres si vous hésitez entre plusieurs biens.
Un oubli ou une mauvaise estimation peut compromettre tout votre projet.
Frais de notaire au Maroc vs. autres pays
En France, ils atteignent 7 à 8% du prix de vente, tandis qu'en Espagne ils dépassent parfois 10%.
Au Maroc, rester autour de 6 à 7% offre un compromis raisonnable entre coût et sécurité juridique.
«En comparaison internationale, les frais de notaire au Maroc sont modérés».
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FAQ - Vos questions fréquentes sur les frais de notaire
Comment calculer les frais de notaire sans simulateur?
Vous pouvez estimer les frais en vous basant sur les annonces de biens similaires au vôtre (même type, même quartier, même gamme de prix) et en appliquant un taux de 6 à 7% du prix de vente pour couvrir l’ensemble des frais annexes.
