Conseils achat immobilier : Les 10 erreurs fréquentes à éviter quand on achète son premier bien
- Omar El Alami
- 5 mai
- 5 min de lecture
Dernière mise à jour : il y a 4 jours
Acquérir son premier logement est un moment majeur : mélange d’excitation, d’inquiétude et de nombreuses questions. Pour éviter les pièges qui peuvent coûter cher en temps, énergie, stress ou en argent, voici les 10 erreurs les plus courantes à connaître et surtout, à éviter.
Introduction
Passer de locataire à propriétaire est un rêve pour beaucoup. Mais l’achat immobilier peut se transformer en parcours du combattant si on néglige certaines étapes cruciales. Budget mal calibré, quartier mal choisi, frais oubliés ou documents juridiques non vérifiés… autant d’écueils qui peuvent transformer votre projet en source de frustrations, voire en pertes financières.
Dans cet article, je vous guide pas à pas avec des conseils en achat immobilier visant à repérer et contourner les 10 erreurs fréquentes des primo-accédants, le tout en m’appuyant sur mon expérience sur Rabat et sa périphérie. À la clé : un achat serein, maîtrisé et pleinement réussi.
1. Se lancer sans préparer son budget
🚫 Commencer les recherches avant d’avoir défini précisément votre budget global.
Frais de notaire, frais d’agence, garanties, travaux éventuels… tous ces postes peuvent représenter 8 à 12 % du prix d’achat.
Exemple concret :
Soufiane pensait pouvoir emprunter 1.000.000 DH. Après prise en compte des frais, son budget réel est tombé à 900.000 DH : il a ainsi évité une offre au-dessus de ses moyens et géré ses mensualités sereinement.
«Réalisez un pré-calcul complet (achat + frais + travaux si besoin). Faites valider votre capacité d’emprunt par votre banque et obtenez, idéalement, un accord de principe avant de visiter».
2. Négliger l’étude de marché local
🚫 Se fier uniquement à Internet ou à un seul coup de cœur sans analyser le marché de votre zone.
Comparez les prix de vente réels (pas seulement les prix affichés) des biens similaires vendus récemment dans votre quartier.
Prenez en compte la dynamique locale : projets d’aménagement, avenir du tram, commerces à venir, etc.
«Interrogez les voisins, consultez les petites annonces dans les journaux locaux, et utilisez les données de Bank Al-Maghrib pour connaître le volume de transactions».
3. Omettre les frais annexes
🚫 Ne pas intégrer dans le budget les frais de dossier, de notaire, d’agence, et surtout les frais de garantie (hypothèque, caution).
Frais de notaire : 6 à 7 % du prix de vente,
Honoraires du professionnel de l’immobilier : Jusqu’à à 8 % TTC (selon professionnel et le mandat) et seulement 1.8% du prix de vente TTC chez Yakeey, frais de service incluant les honoraires d’intermédiation, une assistance administrative et un accompagnement complet à chaque étape de la transaction.
«Demandez un tableau récapitulatif à votre conseiller bancaire et votre agent immobilier pour consolider tous les coûts».
Pour plus d’informations au sujet du notaire et ses frais, consultez l'article à ce sujet en cliquant ici.
4. Choisir le mauvais quartier
🚫 Céder au coup de cœur sans vérifier la réalité urbaine : transports, écoles, sécurité, nuisances.
Un quartier calme aujourd’hui peut être bruyant demain si un chantier démarre.
Proximité de transports, commodités et futur développement font toute la différence pour la valorisation future.
«Faites deux visites à deux horaires différents (semaine et week-end) pour évaluer l’ambiance réelle».
5. Ne pas faire inspecter le bien
🚫 Visiter seul et se fier à l’œil nu, sans faire appel à un expert bâtiment pour un diagnostic approfondi.
Risques : malfaçons, humidité cachée, installations électriques obsolètes…
«Planifiez une visite technique (environ 2000–3000 MAD) pour sécuriser votre achat et négocier les travaux éventuels».
6. Ignorer le financement et ses options
🚫 Se limiter au taux d’intérêt sans comparer les assurances emprunteur, la durée, les pénalités de remboursement anticipé ou les offres groupées.
Taux fixe vs taux variable : comprendre les avantages et risques.
Assurance : peut représenter jusqu’à 40 % du coût total du crédit.
«Comparez au moins trois offres bancaires, et négociez systématiquement l’assurance et les frais de dossier».
Bonus: «Vérifiez également les offres d’assurance du prêt immobilier chez les différents assureurs, si à garanties égales vous obtenez de meilleurs tarifs, n’hésitez pas à économiser via une délégation d’assurance».
7. Laisser l’émotion guider
🚫 Idéaliser le bien et refuser de voir ses défauts pour “tomber amoureux”.
Prenez du recul : notez chaque point positif et négatif après chaque visite.
«Faites une check-list (état, luminosité, bruits, rangements, sécurité…) pour objectiver votre choix».
8. Ne pas vérifier la documentation juridique
🚫 Signer un compromis sans relire tous les documents ou sans avis juridique.
Titres de propriété : Bien vérifier les servitudes, hypothèques, clauses.
Copropriété : Lire les PV d’assemblée générale, charges, travaux votés.
«Demandez toujours une relecture ou un conseil juridique si un point vous semble flou».
Pour la liste exhaustive des documents du dossier de vente, je vous invite à lire l'article qui évoque le sujet en cliquant ici.
9. Sous-estimer le timing
🚫 Ne pas anticiper les délais (obtention du prêt, diagnostics, signature) ni la saisonnalité :
Délai moyen : 2 à 4 mois entre compromis et acte authentique.
Saison : Le printemps et surtout l’été sont généralement plus dynamiques que l’automne et l’hiver.
10. Omettre la perspective future
🚫 Acheter en ne pensant qu’à vous, sans envisager la revente ou la location future.
Un bien adapté pour y vivre doit aussi être attractif pour un locataire ou un futur acquéreur.
«Pensez à la rentabilité locative si vous envisagez un investissement».
Pour conclure au sujet des conseils en achat immobilier
Acheter son bien est une étape passionnante, mais semée d’embûches si vous ne prenez pas le temps de bien préparer chaque phase ou en omettant de vous faire accompagner par un professionnel.
En évitant ces 10 erreurs vous mettez toutes les chances de votre côté pour réaliser un achat serein et rentable.
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FAQ - Vos questions fréquentes sur l'achat immobilier
Quel budget prévisionnel prévoir pour un premier achat ?
Comptez le prix du bien + 10 % de frais annexes (notaire et agence).
📋NB 1:
Les frais de notaire sont autour de 6 à 7% au Maroc
Pour l’achat d’un appartement à 1 million de dirhams, le frais sont d’environ 65.000 à 70.000 DH.
Pour plus d’informations au sujet des frais de notaires, consultez complet à ce sujet en cliquant ici.
📋NB 2:
Pour l’acquisition d'un appartement de 1 million de dirhams, les frais de service Yakeey sont de seulement 1.8% TTC.
Cela inclus les honoraires d’intermédiation, une assistance administrative et un accompagnement complet de bout en bout et à chaque étape de la transaction.
📋NB 3:
Les honoraires de la concurrence, avec un service variant d’une agence à une autre, se situent entre 2.5% HT soit à 3% TTC pour certains et jusqu'à 5 à 8% TTC pour d’autres.
Pour l’achat d’un appartement à 1 million de dirhams, les honoraires de la concurrence seraient donc à partir de 30.000 DH.
